所有者不明土地の売却について

1．所有者不明土地とは

近年、「所有者不明土地問題」は全国で深刻化しています。

所有者不明土地とは不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない土地や所有者が判明してもその所在が不明で連絡がつかない土地のことをいいます。

所有者不明土地が増えると、次のような社会的な問題が生じます。

• 空き家・空き地の放置による防災・衛生問題　　　　　　　　　
• 公共事業や道路拡幅などの開発が進められない
• 農地や山林の管理ができず、地域の荒廃が進む

国土交通省の調査では、所有者不明土地の面積は九州本島の面積を上回るとも言われています。

2．政府による対策

こうした問題を受けて、政府は以下のような法改正や制度を整備しました。

• 所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法（2019年施行）
  → 所有者不明土地管理人制度の創設
• 国庫帰属制度（2023年4月施行）
  → 相続した不要土地を国に引き渡す制度
• 民法・不動産登記法の改正（2024年4月施行）
  → 相続登記の義務化（3年以内）
• 住所・氏名変更登記の義務化（2024年4月施行）

これらにより、所有者不明土地を放置せずに、管理・売却・利活用できる環境が整いつつあります。

3．登記の必要性

登記が正しく行われていないと、

• 誰に連絡すればよいかわからない
• 売却や担保設定ができない
• 行政が公共事業を進められない
  など、多くの不利益が生じます。

そのため、相続発生時の登記や住所変更登記を適切に行うことが、問題の根本的な予防策となります。

4．所有者不明土地管理人の選任の流れ

所有者不明土地の売却や管理を進めるためには、まず「所有者不明土地管理人」を家庭裁判所に申し立てて選任してもらいます。

（１）申立てができる人

利害関係者である

• 隣地所有者
• 借地人
• 行政機関
• 公共事業を行う事業者 など

（2）申立て先

土地の所在地を管轄する家庭裁判所です。

申し立て後、裁判所が審理のうえで適当と認めると、管理人としてふさわしい者（弁護士・司法書士）などが選任され、「審判書」が交付されます。

所有者不明土地管理人が選任された土地は登記上に次のように記載されます。

5．管理人による売却の流れ

所有者不明土地管理人は、家庭裁判所の許可を得て、所有者に代わり土地を売却できます。

1. 管理人が売却の必要性を裁判所に申立て
2. 家庭裁判所が売却を許可
3. 売買契約を締結
4. 所有権移転登記

６．売却登記の必要書類
・所有者不明土地管理人の選任決定書（原本）（申請日より３か月以内）

・登記原因証明書（売買契約書等）

・売却の許可書（原本）

・所有者不明土地管理人の印鑑証明書
・固定資産評価証明書

７．不在者財産管理人・相続財産管理人との違い

これまでも、土地や建物の所有者が行方不明の場合には不在者財産管理人を、所有者が死亡して相続人のあることが明らかでない場合には相続財産管理人を選任して対応することが可能でした。

しかし、従来の財産管理制度は、人単位で財産全般を管理する必要があるため、財産管理が非効率になりがちで、申立人等の利用者にとっても負担が大きいという問題や、所有者を全く特定できない土地・建物については、制度を利用することができないという問題がありました。

所有者不明土地管理人は特定の土地（不動産単位）を管理・処分できる制度であり、不在者財産管理人・相続財産管理人のように「人」に紐づく制度ではありません。

個別の土地のみを管理するため、管理人にかかる負担が軽減されますし、従来の制度に比べてコスト削減が期待できます。

所有者不明土地は登記が機能していない土地であり、放置すれば様々な問題を引き起こします。

所有者不明土地を防ぐためには、正確な登記と相続対策が欠かせません。

将来的に所有者不明土地にならないよう不動産の名義や登記情報は常に最新の状態に更新しておくことが大切です。

気になることがあれば、ぜひ司法書士法人トラストへお気軽にご相談ください。