所有者が未成年の所有権移転（売買）

先日、所有者が未成年の方の売買のご相談をいただきました。

通常、未成年者は単独で有効な契約を結ぶことができません。

これは、民法で「未成年者が法律行為をするには、その法定代理人の同意を得なければならない。（第５条）」と定められているためです。

例外として、「単に権利を得、又は義務を免れる法律行為については、この限りでない。」とされています。以下のような場合がこれに当てはまります。

・負担（ローンの残債など）のない贈与を受けること

・債務免除の契約をすること　　　　　　　　　　　　　など…

このため、同意を得ないで締結した不動産売買契約などは後から取り消すことができるように定められており、契約をする際は法定代理人の同意または代理が必要となります。

• 未成年の法定代理人とは…

　①親権者

本人に代わって身分上及び財産上の監督保護・教育を内容とする権利義務を有する人

両親が婚姻中の場合は共同親権となり両親ともが当たりますが、両親が離婚している場合や一方が亡くなっている場は他の一方が親権者にあたります。

　②未成年後見人

　　親権者（両親とも）がいないとき、または親権者が管理権（財産に関する権限）を有しないときに後見となる人

　　両親ともいない場合は、家庭裁判所が選任した未成年後見人が法定代理人になります。

特に必要な資格はありませんが、未成年者など後見人になれない場合もあります。

所有権移転登記をするために下記の２パターンで登記申請が可能です。

①未成年者が親権者の同意を得て、売買契約、登記申請の申請人となる

②親権者が代理人となり、売買契約、登記申請の申請人となる

今回は②の方法を取り、法定代理人である所有者の母が代理で契約し、登記申請者として登記申請をしました。

未成年の所有者は亡くなった父親からの相続により今回の売買物件を取得していたため、親権者は母親一人となります。

登記申請のための必要書類（親権者）

・未成年所有者の登記識別情報通知または登記済証

・親権者の印鑑証明書

・戸籍謄本　　※親権者であることがわかるもの

・親権者の委任状

未成年者の親権者の資格を証明する書面として戸籍謄本が必要となります。

また、委任状は親権者からの署名、捺印となるため印鑑証明書は親権者のものが必要です。

• 未成年者が不動産を売買に関する注意点

・売買契約時に未成年だったが、決済時に成人に達していた場合

契約時は未成年だったため法定代理人が契約しますが、決済時に成人に達している場合、登記申請は本人が登記申請することが可能です。

もちろん登記申請に係る委任状は本人が成人した以降のものが必要になります。

・両親が離婚したが、親権者である親が亡くなった場合

もし両親が離婚して法定代理人である親権者が１人しかいない場合、その親権者が亡くなっても離婚したもう一方の親に自動的に親権が戻ることはありません。

親権者がいない場合は、両親に近い近親者が未成年後見人として法定代理人となることが多いです。

・未成年が締結した契約を取り消せない場合

上記でお伝えしたように、未成年の売買契約は法定代理人の同意を得られない場合、契約は有効とみなされず取り消すことができます。

しかし、以下のような場合は未成年者であっても契約の取り消しをすることができないため注意が必要です。

①婚姻している場合

②不動産売買の営業許可を得ている場合

※ただし自宅の場合は法定代理人の同意が必要

③成年者であると偽る、法定代理人の同意書を偽造した場合

以上のように、未成年者が不動産を売買するためには、未成年者がトラブルに巻き込まれて大切な財産を失わないようにするための制限があります。

今回のご依頼では、法定代理人のお母様による契約、登記申請となりましたたが様々なケースが考えられます。

大きな財産を取り引きする大切な契約となりますので、問題が起きないように必要な手続きを取ることが重要となります。

お困りの方、契約にご不安な方はぜひ当事務所までご相談ください。